Schornsteinfeger und Wartung in der Nebenkostenabrechnung
Die Schornsteinreinigung ist umlagefähig (§ 2 Nr. 12 BetrKV), soweit sie nicht schon in den Heizkosten steckt. Ebenso ist die laufende Wartung von Anlagen (Heizung, Aufzug, Lüftung) umlagefähig, weil sie dem Betrieb dient. Nicht umlagefähig ist die Reparatur/Instandsetzung — also das Beheben eines bereits eingetretenen Schadens. Die saubere Trennung Wartung vs. Reparatur ist der häufigste Streitpunkt.
Wartung vs. Reparatur — die Grenze
| Maßnahme | Einordnung | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Jährliche Heizungswartung | Wartung | ✅ ja |
| Schornsteinfeger-Kehrung | Betrieb | ✅ ja |
| Aufzug-Wartungsvertrag | Wartung | ✅ ja |
| Austausch defekter Umwälzpumpe | Reparatur | ❌ nein |
| Erneuerung des Brenners | Instandsetzung | ❌ nein |
Enthält eine Rechnung Wartung und Reparatur gemischt, muss der Reparaturanteil herausgerechnet werden. Ein pauschaler „Wartungs- und Instandsetzungsvertrag" ist nur mit dem reinen Wartungsanteil umlagefähig.
Schornsteinfeger: einmal, nicht doppelt
Die Schornsteinfegerkosten dürfen entweder als eigene Position (§ 2 Nr. 12) oder innerhalb der Heizkosten stehen — nicht beides. Prüfe, ob die Position doppelt auftaucht.
Sonderfall Rauchwarnmelder
Die laufende Wartung/Prüfung von Rauchwarnmeldern kann als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein — aber nur, wenn im Mietvertrag konkret vereinbart. Die Anschaffung bzw. Miete der Geräte ist umstritten und in der Regel nicht als Betriebskost umlagefähig.
Häufige Fragen
Sind Schornsteinfegerkosten umlagefähig?
Ja, nach § 2 Nr. 12 BetrKV, soweit sie nicht bereits in den Heizkosten enthalten sind.
Ist die Wartung der Heizung umlagefähig?
Ja. Die regelmäßige Wartung ist umlagefähig; Reparatur oder Austausch von Teilen nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Wartung und Reparatur?
Wartung ist planmäßige Pflege zur Erhaltung der Funktion (umlagefähig). Reparatur behebt einen Schaden (nicht umlagefähig).
Sind Rauchwarnmelder-Wartungskosten umlagefähig?
Die laufende Wartung kann als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein, wenn konkret vereinbart. Anschaffung/Miete in der Regel nicht.
Wo finde ich diese Kosten in der Abrechnung?
Schornsteinfeger oft separat oder in den Heizkosten; Wartungen bei der jeweiligen Anlage.