Heizkostenabrechnung: Aufteilung, Frist und Prüfung
Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu 50–70 % nach erfasstem Verbrauch und der Rest nach Wohnfläche verteilt werden (§ 7 HeizkostenV). Üblich ist 70/30. Wird trotz möglicher Erfassung komplett nach Fläche abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Die Heizkosten sind Teil der Betriebskostenabrechnung und unterliegen der 12-Monats-Frist (§ 556 BGB). Seit 2023 wird zusätzlich der CO2-Preis zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
Die Heizkosten sind oft der größte Posten der Abrechnung (im Schnitt rund 1,32 €/m² pro Monat). Genau deshalb lohnt der Blick auf die Aufteilung.
Verbrauch und Fläche: die Grundregel
Der Vermieter muss den Verbrauch messen (Heizkostenverteiler oder Wärmezähler) und danach 50–70 % der Kosten verteilen. Der verbleibende Anteil (30–50 %) geht nach Wohn- oder Nutzfläche. Der Flächenanteil steht drin, weil auch Leerstands- und Verteilverluste anfallen, die nicht allein am Zähler hängen.
| Modell | Verbrauch | Fläche | Zulässig? |
|---|---|---|---|
| Standard | 70 % | 30 % | ✅ ja |
| Minimum Verbrauch | 50 % | 50 % | ✅ ja |
| Nur Fläche | 0 % | 100 % | ❌ 15-%-Kürzung |
Das 15-%-Kürzungsrecht (§ 12 HeizkostenV)
Wurde nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl es möglich gewesen wäre, kannst du den auf dich entfallenden Heizkostenanteil um 15 % kürzen. Das gilt z. B., wenn Zähler fehlen oder ignoriert wurden. Für Vermieter heißt das: verbrauchsabhängig abrechnen, sonst Geld verschenken.
Was gehört zu den Heizkosten?
- Brennstoff (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets)
- Betriebsstrom der Heizungsanlage
- Wartung der Anlage (nicht Reparatur)
- Schornsteinfeger, soweit Heizung betreffend
- Messdienst: Ablesung, Gerätemiete, Abrechnung
- CO2-Preis (nationale CO2-Abgabe)
Nicht zu den Heizkosten gehören Reparaturen oder der Austausch der Heizung — das ist Instandhaltung und nicht umlagefähig.
Der CO2-Anteil
Seit 2023 tragen Mieter und Vermieter den CO2-Preis gemeinsam. Der Vermieteranteil steigt mit dem CO2-Ausstoß des Gebäudes (10-Stufen-Modell, 0–95 %). Fehlt der CO2-Ausweis, darf der Mieter den Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
Häufige Fehler
- Komplett nach Fläche abgerechnet → 15-%-Kürzung.
- Reparaturen in die Heizkosten gepackt.
- CO2-Anteil nicht ausgewiesen → 3-%-Kürzung.
- Falscher Verbrauchswert durch Ablesefehler.
- Abrechnungszeitraum weicht ab oder Frist überschritten.
Häufige Fragen
Wie werden Heizkosten abgerechnet?
50–70 % nach erfasstem Verbrauch und der Rest nach Wohn-/Nutzfläche (§ 7 HeizkostenV).
Darf ich die Heizkosten kürzen?
Ja, um 15 %, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, obwohl das möglich gewesen wäre (§ 12 HeizkostenV).
Welcher Anteil geht nach Verbrauch, welcher nach Fläche?
Üblich sind 70 % Verbrauch und 30 % Fläche; zulässig ist jeder Wert zwischen 50/50 und 70/30.
Was gehört alles zu den Heizkosten?
Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Messdienstkosten und Gerätemiete sowie der CO2-Preis.
Bis wann muss die Heizkostenabrechnung da sein?
Als Teil der Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
Wie wird der CO2-Preis bei den Heizkosten verteilt?
Nach dem 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG: je schlechter die Gebäudeeffizienz, desto höher der Vermieteranteil (0–95 %).