Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung: Was du absetzen kannst
Als Mieter kannst du Posten aus deiner Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen: 20 % der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (Hausmeister, Garten, Reinigung, Winterdienst) und Handwerkerleistungen (Schornsteinfeger, Wartung, Reparaturen) nach § 35a EStG — höchstens 4.000 € bzw. 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr. Diese 20 % werden direkt von deiner Steuer abgezogen. Nicht absetzbar sind Material und Verbrauch (Wasser, Heizung, Grundsteuer). Als Vermieter setzt du die Nebenkosten als Werbungskosten in der Anlage V ab.
Viele Mieter verschenken hier jedes Jahr Geld, weil sie nicht wissen, dass die Nebenkostenabrechnung eine steuerlich relevante Quelle ist. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, welche Posten zählen, wie viel es bringt und wie du es einträgst.
Warum die Nebenkostenabrechnung steuerlich relevant ist
Der Staat fördert Arbeiten im und ums Haus über § 35a EStG — unabhängig davon, ob du Eigentümer oder Mieter bist. Denn viele geförderte Leistungen (Hausmeister, Garten, Reinigung) zahlst du als Mieter indirekt über deine Nebenkosten. Genau diese Anteile kannst du dir teilweise zurückholen.
Der Clou: § 35a ist eine Steuerermäßigung, kein Werbungskostenabzug. 20 % der begünstigten Kosten werden direkt von deiner festgesetzten Einkommensteuer abgezogen — ein Betrag von 100 € senkt deine Steuer also um volle 20 €.
Welche Posten aus der Nebenkostenabrechnung absetzbar sind
Das Gesetz unterscheidet zwei Töpfe mit eigenen Höchstbeträgen:
| Kategorie (§ 35a EStG) | Typische Posten | Ermäßigung | Max./Jahr |
|---|---|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen (Abs. 2) | Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhaus-/Gebäudereinigung, Winter-/Straßenreinigung, Ungezieferbekämpfung | 20 % | 4.000 € |
| Handwerkerleistungen (Abs. 3) | Schornsteinfeger, Wartung von Aufzug/Heizung/Anlagen, Reparaturen | 20 % | 1.200 € |
Beide Töpfe kannst du im selben Jahr nebeneinander ausschöpfen. Wichtig: Nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten sind begünstigt, nicht Materialkosten. Es zählt nur der Anteil, der laut Abrechnung auf deine Wohnung entfällt.
Was NICHT absetzbar ist
Reine Verbrauchs- und Abgabeposten sind nicht über § 35a begünstigt — auch wenn sie umlagefähig sind: Wasser/Abwasser und Heizung/Warmwasser (Verbrauch), Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr (öffentliche Gebühr), Allgemeinstrom und Materialkosten.
Rechenbeispiel — so viel kann herauskommen
Angenommen, auf deine Wohnung entfallen laut Abrechnung folgende Arbeitskosten:
- Hausmeister 220 €, Gartenpflege 90 €, Treppenhausreinigung 60 € → haushaltsnahe Dienstleistungen: 370 €
- Schornsteinfeger 25 €, Aufzugwartung 40 € → Handwerkerleistungen: 65 €
Deine Steuerermäßigung: 20 % von 370 € = 74 €, plus 20 % von 65 € = 13 € → 87 € weniger Steuer, direkt von deiner Steuerschuld. Für eine einzelne Wohnung werden die Höchstbeträge praktisch nie erreicht — der Abzug lohnt sich also fast immer, wenn du ihn nur einträgst.
Die Bescheinigung vom Vermieter — dein wichtigstes Dokument
Damit das Finanzamt mitspielt, brauchst du eine Aufschlüsselung der begünstigten Arbeitskosten:
- Der Vermieter oder die Hausverwaltung stellt eine Bescheinigung nach § 35a EStG aus, in der die begünstigten Arbeitskosten separat ausgewiesen sind.
- Fehlt sie, fordere sie an — die begünstigten Anteile müssen nachvollziehbar sein.
- Die Zahlung muss unbar erfolgt sein (Überweisung durch Vermieter/Verwalter) — bei der Abrechnung über die Hausverwaltung der Normalfall.
Wo trägst du es in der Steuererklärung ein?
Die Beträge kommen in die Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen" deiner Einkommensteuererklärung — getrennt nach haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Das Finanzamt zieht die 20 % automatisch von deiner Steuer ab. Belege (Abrechnung + Bescheinigung) legst du nur auf Nachfrage vor, solltest sie aber aufbewahren.
Für Vermieter: Nebenkosten in der Anlage V
Vermietest du die Wohnung, drehst du die Perspektive um: Die auf deine Mieter umgelegten Nebenkosten sind Einnahmen, dieselben Betriebskosten sind gleichzeitig Werbungskosten — beides gehört in die Anlage V (§ 21 EStG). Nicht umlagefähige Posten (Verwaltung, Instandhaltung) sowie AfA, Schuldzinsen und dein CO₂-Anteil sind zusätzliche Werbungskosten.
Häufige Fehler
- Ganze Kosten statt Arbeitskosten angesetzt (Material ist nicht begünstigt).
- Verbrauchsposten wie Wasser oder Heizung mit eingerechnet.
- Keine Bescheinigung angefordert und den Abzug ganz weggelassen.
- Als Vermieter die Umlagen nicht als Einnahme erfasst (falscher Überschuss).
Häufige Fragen
Kann ich als Mieter die Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen?
Teilweise: 20 % der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (max. 4.000 €/Jahr) und Handwerkerleistungen (max. 1.200 €/Jahr) nach § 35a EStG.
Welche Posten sind absetzbar?
Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Winterdienst sowie Schornsteinfeger, Wartung und Reparaturen — jeweils nur die Arbeitskosten.
Was ist nicht absetzbar?
Wasser, Heizung/Warmwasser, Grundsteuer, Versicherung, Müllabfuhr, Allgemeinstrom und Materialkosten.
Wie viel Steuer spare ich?
20 % der begünstigten Arbeitskosten, direkt von der Steuerschuld. Bei z. B. 435 € sind das rund 87 €.
Brauche ich eine Bescheinigung vom Vermieter?
Ja, eine Aufschlüsselung der begünstigten Arbeitskosten. Fehlt sie, kannst du sie anfordern.
Wo trage ich die Beträge ein?
In der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen der Einkommensteuererklärung, getrennt nach Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
Und als Vermieter?
Umgelegte Nebenkosten sind Einnahmen, die Betriebskosten Werbungskosten — beides in die Anlage V.