Grundsteuer
✓umlagefähig§ 2 Nr. 1 BetrKV
Öffentliche Last des Grundstücks. Bei der vermieteten Eigentumswohnung direkt über den eigenen Grundsteuerbescheid zugeordnet.
Öffentliche Last des Grundstücks. Bei der vermieteten Eigentumswohnung direkt über den eigenen Grundsteuerbescheid zugeordnet.
Kosten der Wasserversorgung; bei vorhandenen Zählern verbrauchsabhängig zu verteilen.
Haus- und Grundstücksentwässerung.
Teil der Entwässerungskosten.
Betrieb der zentralen Heizungsanlage; Verteilung nach HeizkostenV.
Streitfall: Mindestens 50–70 % verbrauchsabhängig (HeizkostenV) — sonst 15-%-Kürzungsrecht des Mieters.
Laufende Wartung, Prüfung und Einstellung der Heizung sind Betriebskosten.
Streitfall: Reparaturen selbst sind Instandhaltung → nicht umlagefähig.
Kosten der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, Ablesung und Abrechnung sind ausdrücklich umlagefähig.
Streitfall: Kauf der Geräte statt Miete kann als Instandhaltung gewertet werden — im Einzelfall prüfen.
Zentrale Warmwasserversorgung; Verteilung nach HeizkostenV.
Verbundene Anlagen zur Wärme- und Warmwasserversorgung.
Betriebsstrom, Wartung, Prüfung und Notrufbereitschaft des Aufzugs.
Streitfall: Reparaturen sind Instandhaltung → nicht umlagefähig. Erdgeschossmieter tragen i. d. R. mit (BGH).
Laufende Müllbeseitigung.
Streitfall: Einmalige Beseitigung wild abgelagerten Mülls oder Sperrmülls ist streitig.
Laufende Entsorgung als Teil der Müllbeseitigung.
Regelmäßig anfallende Sperrmüllentsorgung kann umlagefähig sein.
Streitfall: Einmalige/verursachte Entsorgung ist streitig.
Öffentliche oder beauftragte Reinigung der Straße/Gehwege.
Schnee- und Eisbeseitigung inkl. Streugut (Verkehrssicherung).
Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile.
Reinigung gemeinschaftlicher Fenster/Verglasungen.
Laufende, vorbeugende Schädlingsbekämpfung.
Streitfall: Einmalige Bekämpfung eines akuten Befalls kann Instandsetzung sein → streitig.
Pflege der gemeinschaftlichen Gartenflächen.
Laufende Pflege des Baumbestands.
Fällung eines morschen Baums zählt zur umlagefähigen Gartenpflege.
Streitfall: BGH VIII ZR 107/20 — bestätigt für den kranken Baum.
Neuanlage oder Umgestaltung ist keine laufende Pflege, sondern Herstellung/Verbesserung.
Laufende Pflege gemeinschaftlicher Außenanlagen.
Streitfall: Neuanschaffung von Spielgeräten ist nicht umlagefähig.
Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche.
Betriebsstrom gemeinschaftlicher Einrichtungen.
Kehr-, Mess- und Prüfgebühren.
Feuer-, Sturm-, Leitungswasser- und Elementarschadenversicherung des Gebäudes.
Haftpflichtversicherung für das Grundstück/Gebäude.
Sachversicherung rund um die Heizungsanlage.
Kann als Sachversicherung des Gebäudes umlagefähig sein.
Streitfall: Reine Mietsachschaden-/Kulanzversicherungen sind streitig.
Grundsätzlich umlagefähig — aber Verwaltungs- und Instandhaltungsanteile müssen vorab herausgerechnet werden (Vorwegabzug).
Streitfall: BGH: ohne nachvollziehbaren Vorwegabzug drohen Kürzungen.
Reparatur- und Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters sind nicht umlagefähig und aus der Vergütung herauszurechnen.
Seit 01.07.2024 nicht mehr als laufende Nebenkosten umlagefähig (Wegfall des Nebenkostenprivilegs, TKG-Novelle).
Streitfall: Bis 30.06.2024 war es umlagefähig; für Überlappungszeiträume zeitanteilig.
Übergangsweise kann ein Bereitstellungsentgelt für einen neuen Glasfaseranschluss umlagefähig sein.
Streitfall: Nur unter den engen Voraussetzungen des § 72 TKG (befristet) — im Einzelfall prüfen.
Betrieb gemeinschaftlicher Wascheinrichtungen.
Nur umlagefähig, wenn die konkrete Kostenart im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist.
Streitfall: Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ genügt nicht.
Kosten der Verwaltung sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
Zählen zu den Verwaltungskosten.
Verwaltungsnebenkosten.
Kosten der Abrechnungserstellung sind Verwaltungskosten.
Erhaltung der Sachsubstanz ist Sache des Vermieters/der Gemeinschaft.
Zuführungen zur WEG-Rücklage sind keine Betriebskosten.
Streitfall: In der WEG-Abrechnung häufig enthalten — beim Mieter herauszurechnen.
Bauliche Verbesserungen sind keine Betriebskosten (ggf. Modernisierungsumlage § 559 BGB).
Auf leerstehende Einheiten entfallende Kosten trägt der Vermieter.
Keine laufenden Betriebskosten.
Keine Betriebskosten (Vermieterrisiko/Verwaltungsnähe).
Anschaffungen sind keine laufenden Betriebskosten.
Mietkosten für Rauchmelder sind nicht umlagefähig (kapitalersetzend).
Streitfall: BGH VIII ZR 379/20.
Laufende Wartungskosten können als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein, wenn im Mietvertrag vereinbart.
Anschaffung und Installation zählen zur Instandhaltung/Modernisierung.
Wiederkehrende Prüfungen können als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein, wenn vereinbart.
Streitfall: Anschaffung/Nachrüstung ist nicht umlagefähig.
Wiederkehrende Prüfung als sonstige Betriebskosten möglich, wenn vereinbart.
Laufende Wartung als sonstige Betriebskosten möglich, wenn vereinbart.
Laufende Wartung/Filterwechsel als sonstige Betriebskosten möglich, wenn vereinbart.
Streitfall: Reparaturen sind Instandhaltung → nicht umlagefähig.
Regelmäßige Wartung kann umlagefähig sein, wenn vereinbart.
Streitfall: Austausch/Reparatur ist nicht umlagefähig.
Wiederkehrende Untersuchungen nach Trinkwasserverordnung zählen zu den Wasserkosten.
Teil der Heizungsbetriebskosten.
Streitfall: Tankreinigung ist streitig.
Regelmäßige Reinigung kann umlagefähig sein (sonstige Betriebskosten, wenn vereinbart).
Streitfall: Als Instandhaltung eingeordnet, wenn nur bei Bedarf.
Regelmäßige vorbeugende Reinigung kann umlagefähig sein.
Streitfall: Beseitigung einer konkreten Verstopfung ist Reparatur → nicht umlagefähig.
Betriebskosten der Entwässerung.
Streitfall: Reparaturen nicht umlagefähig.
Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen.
Nur regelmäßige Reinigung; die Beseitigung eines Schadens ist Instandsetzung.
Laufende Maßnahmen können umlagefähig sein.
Streitfall: Einmalige Maßnahme = Instandsetzung → nicht umlagefähig.
Nur bei konkreter Vereinbarung als sonstige Betriebskosten.
Nur bei konkreter Vereinbarung als sonstige Betriebskosten.
Betrieb gemeinschaftlicher Einrichtungen nur bei konkreter Vereinbarung.
Nur bei Vereinbarung; sinnvollerweise verbrauchsbezogen abzurechnen.
Laufende Pflege begrünter Flächen.
Reinigung gemeinschaftlicher Einrichtungen.
Reine Internet-/WLAN-Kosten sind i. d. R. keine umlagefähigen Betriebskosten.
Streitfall: Ausnahme: Bereitstellungsentgelt nach § 72 TKG — gesondert prüfen.
Meist ein gesondertes Vertragsverhältnis, nicht Teil der klassischen Betriebskosten.
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