Nebenkostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung
Wenn du eine Eigentumswohnung vermietest, ist die WEG-Jahresabrechnung nicht gleich deine Nebenkostenabrechnung. Du darfst aus dem Hausgeld nur die umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV) an den Mieter weitergeben. Nicht umlagefähig und damit bei dir bleibend: Verwaltungskosten der WEG und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Maßgeblich für die Verteilung ist der Mietvertrag — nicht der WEG-interne Miteigentumsanteil.
Das ist der häufigste Fehler bei vermieteten Eigentumswohnungen: die WEG-Abrechnung wird 1:1 durchgereicht. So legst du nicht umlagefähige Kosten um — und die Nachforderung wird angreifbar.
Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten
Das Hausgeld zahlst du als Eigentümer an die WEG. Es enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile. Für die Nebenkostenabrechnung an deinen Mieter musst du daraus die umlagefähigen Posten herausziehen.
| Bestandteil des Hausgelds | An Mieter umlegbar? |
|---|---|
| Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung, Gartenpflege, Hausmeister (DL-Anteil), Aufzug, Allgemeinstrom | ✅ ja (§ 2 BetrKV) |
| Heizung / Warmwasser | ✅ ja (verbrauchsabhängig) |
| Verwaltervergütung (WEG-Verwaltung) | ❌ nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | ❌ nein |
| Reparaturen / Instandhaltung | ❌ nein |
| Bank-/Kontoführungsgebühren der WEG | ❌ nein |
Der richtige Umlageschlüssel
Gegenüber dem Mieter gilt der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel (ohne Vereinbarung: Wohnfläche, § 556a BGB). Der Miteigentumsanteil (MEA) aus der Teilungserklärung ist nur WEG-intern relevant und nicht automatisch der Mieter-Schlüssel. Für Heizung/Warmwasser gilt die verbrauchsabhängige Verteilung (50–70 %).
Wenn die WEG-Abrechnung zu spät kommt
Deine Frist gegenüber dem Mieter läuft 12 Monate ab Ende deines Mietabrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt die WEG-Abrechnung so spät, dass du diese Frist nicht halten kannst, hast du die Verspätung in der Regel nicht zu vertreten — dann kannst du auch danach noch nachfordern, sofern du zeitnah nach Erhalt abrechnest. Trotzdem: sobald die WEG-Abrechnung da ist, zügig abrechnen.
Schritt für Schritt
- WEG-Jahresabrechnung + Heizkostenabrechnung des Messdiensts bereitlegen.
- Umlagefähige Posten markieren, Verwaltung/Rücklage/Reparatur streichen.
- Mieter-Schlüssel aus dem Mietvertrag anwenden (nicht MEA).
- Heizung/CO2 übernehmen und ausweisen.
- Vorauszahlungen abziehen → Nachzahlung/Guthaben.
- Abrechnung fristgerecht zustellen, Belege bereithalten.
Häufige Fragen
Kann ich das Hausgeld einfach an den Mieter weitergeben?
Nein. Nur die umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV) sind umlegbar. Verwaltung und Rücklage bleiben beim Vermieter.
Ist die Erhaltungsrücklage umlagefähig?
Nein. Die Zuführung zur Erhaltungs-/Instandhaltungsrücklage ist keine Betriebskost.
Sind die Verwaltungskosten der WEG umlagefähig?
Nein. Die Vergütung der WEG-Verwaltung ist Verwaltungskost und nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Wie rechne ich ab, wenn die WEG-Abrechnung spät kommt?
Du hast 12 Monate ab Ende des Mietabrechnungszeitraums. Verspätung der WEG hast du meist nicht zu vertreten – dann bleibt die Nachforderung möglich, wenn du zeitnah abrechnest.
Welcher Umlageschlüssel gilt bei der Eigentumswohnung?
Gegenüber dem Mieter der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel (ohne Vereinbarung Wohnfläche). Der Miteigentumsanteil ist dafür nicht maßgeblich.