Nebenkosten-Vorauszahlung anpassen: wann und wie viel?
Nach einer Abrechnung dürfen beide Seiten die Betriebskostenvorauszahlung anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB): Der Vermieter kann sie erhöhen, der Mieter bei einem Guthaben eine Senkung verlangen. Voraussetzung ist eine formell korrekte Abrechnung und eine angemessene Höhe — Orientierung ist meist das Abrechnungsergebnis auf 12 Monate umgelegt. Die Anpassung muss in Textform erklärt und auf die Abrechnung gestützt sein; der neue Betrag gilt ab dem übernächsten Monat.
Wann die Anpassung zulässig ist
- Es liegt eine formell korrekte Abrechnung vor (ohne sie keine Anpassung).
- Die Anpassung ist angemessen — kein willkürlicher „Puffer".
- Sie wird in Textform erklärt und auf die Abrechnung gestützt/begründet.
Wie hoch darf angepasst werden?
Als Faustregel dient das Ergebnis der letzten Abrechnung: Die tatsächlichen Jahreskosten geteilt durch 12 ergeben die neue monatliche Vorauszahlung. Ein pauschaler Sicherheitsaufschlag darüber hinaus ist unzulässig. Einmalige Sondereffekte (z. B. eine extreme Energiepreisspitze) rechtfertigen keine dauerhaft überhöhte Vorauszahlung.
Beispiel
Bisherige Vorauszahlung: 150 €/Monat (1.800 €/Jahr). Abrechnung ergibt tatsächliche Kosten von 2.040 € → neue angemessene Vorauszahlung: 2.040 ÷ 12 = 170 €/Monat. Erhöhung um 20 € ist plausibel begründet.
Für Mieter: Senkung verlangen
Ergibt die Abrechnung ein deutliches Guthaben, waren deine Vorauszahlungen zu hoch. Du kannst dann eine Herabsetzung der Vorauszahlung verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Wie beim Vermieter gilt: auf Basis der Abrechnung und in Textform.
Häufige Fehler
- Erhöhung ohne Abrechnung — unzulässig.
- Überhöhter „Puffer" über das Abrechnungsergebnis hinaus.
- Formfehler (keine Textform, keine Begründung).
- Mieter übersieht sein Recht auf Senkung bei Guthaben.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?
Ja, nach einer Abrechnung in Textform (§ 560 Abs. 4 BGB), sofern die Abrechnung korrekt und die Anpassung angemessen ist.
Wie viel darf die Vorauszahlung erhöht werden?
In angemessener Höhe – Orientierung ist das Abrechnungsergebnis auf 12 Monate umgelegt. Willkürliche oder überhöhte Anpassungen sind unzulässig.
Kann auch der Mieter eine Senkung verlangen?
Ja. Bei einem deutlichen Guthaben kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Braucht die Anpassung eine bestimmte Form?
Sie muss in Textform erklärt und auf die Abrechnung gestützt sein; der neue Betrag gilt ab dem übernächsten Monat.
Darf die Vorauszahlung ohne Abrechnung erhöht werden?
Nein. Eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB setzt eine vorliegende, formell korrekte Abrechnung voraus.